Acquistare immobile con la formula Il Rent to buy
Si tratta di una forma di compravendita immobiliare in cui il futuro acquirente ha la possibilità di entrare subito nella casa che vuole acquistare attraverso un programma preparatorio all’acquisto...Questo programma prevede per un periodo iniziale la locazione dell’immobile e, dopo qualche anno (1-3 anni) , l’ottenimento della piena proprietà. Una domanda, contratta in gran parte di soggetti che presentano una o più di queste caratteristiche:
a) non hanno iniziale liquidità a sufficienza per poter corrispondere quanto necessario ad accedere immediatamente all’acquisto a fronte di una riduzione della percentuale di finanziamento bancario;
b) trovano difficoltà ad accedere al finanziamento bancario, per vari motivi;
c) hanno comunque necessità di avere a disposizione un alloggio per soddisfare esigenze abitative;
d) ritengono di essere in grado con il loro reddito di pagare somme periodiche, magari anche crescenti, nella prospettiva di un miglioramento della condizione economica;
e) desidererebbero comunque accedere alla proprietà della abitazione, magarai attraverso una procedura articolata e diluita nel tempo.
Come si applica il Rent to buy?
Le tipologie di contratto possono adattarsi caso per caso, ma hanno generalmente delle caratteristiche comuni. Solitamente il futuro acquirente prende subito possesso dell’abitazione pagando un acconto al venditore, pari al 6 – 15 % circa del valore di compravendita dell’immobile, che da questo momento in poi resterà pattuito e bloccato per tre anni.
Successivamente il futuro acquirente si impegna a versare al venditore un importo mensile pari ai normali canoni di locazione, di cui la prima metà si configura come locazione effettiva e dovuta per il godimento del bene e l’altra metà viene accantonata a titolo di deposito e che sarà imputata a prezzo, nel caso di acquisto.
Il “Rent to buy” forma, in questo modo, uno storico creditizio che qualifichi il potenziale acquirente verso un eventuale istituto di credito, facendo migliorare il suo rating, con possibilità di ottenere migliori condizioni contrattuali (tasso per esempio), ma anche e fondamentalmente, costituire ciò che gli anglosassoni chiamano equity, ovvero una somma di denaro - capitale proprio da investire nell'acquisto immobiliare.
L’acquirente potrà dimostrare alla banca che durante questo periodo ha puntualmente versato una rata mensile con il “Rent to buy”, pari o leggermente superiore alla rata del mutuo che andrà a chiedere.
Si tenga presente che, come accade anche in Italia, specie dopo la disastrosa esperienza sub-prime, le Banche finanziano percentuali sempre inferiori del prezzo - valore del bene. E’ importante sottolineare che la parte di rata considerata come affitto non va ad aumentare i costi rispetto ad una normale compravendita fatta con mutuo. Accendere dopo 3 anni un mutuo di importo inferiore e con un tasso di interesse più vantaggioso rispetto al periodo attuale può addirittura generare un risparmio sul totale della spesa.
Questa formula, inoltre, permette posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al mutuo ed al rogito notarile.
Se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l'immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione dei contratti, ottenendo magari anche un guadagno, evitando di passare attraverso due rogiti.
Notevoli sono i vantaggi anche per coloro che hanno bisogno di vendere la propria abitazione prima di comprarne un’altra. In questo caso il Rent to buy permette di abitare già da subito la nuova casa, svuotare la precedente, eventualmente sistemarla ai fini della vendita e attendere il nuovo acquirente senza fretta. La mancanza di urgenza permetterà di cedere l’immobile al miglior prezzo ottenibile. Una volta effettuato il rogito della vecchia casa, ci sarà dunque a disposizione la liquidità necessaria per divenire proprietari a tutti gli effetti della nuova casa.
Il sistema, giuridicamente, si caratterizza quindi per la combinazione di:
a) un contratto di locazione immobiliare, regolato, in linea di principio, secondo i principi ordinari, ad un canone determinato e fisso per un periodo di tempo predeterminato;
b) un patto di opzione d'acquisto del bene per un prezzo prefissato concluso a titolo oneroso verso il pagamento di un corrispettivo, che in caso di esercizio dell'opzione sarà imputato a prezzo.
Rent to buy e affitto con riscatto:
Il Rent to buy non è però da confondere con l’affitto con riscatto. Questa seconda tipologia contrattuale è nata negli anni Cinquanta, per favorire gli acquirenti di case popolari. L’affitto con riscatto prevedeva il pagamento di un affitto della durata paragonabile a quella di un mutuo e ottenere così alla fine del periodo il riscatto e dunque la piena proprietà dell’immobile. Si trattava di una forma di finanziamento o leasing, che è ancora utilizzata, in cui il venditore finanzia l’acquirente con un pagamento rateizzato.
Il Rent to buy, invece, non si configura come una forma di finanziamento. E’ semplicemente un programma preparatorio, in cui si dà all’acquirente il tempo di ottenere le condizioni necessarie per ottenere il mutuo, ma potendo già godere del bene. Il venditore agevola semplicemente l’acquirente nella tempistica del rogito senza sostituirsi alla banca come finanziatore. Inoltre, a differenza dell’affitto con riscatto, il Rent to buy è solitamente gestito da un soggetto terzo super partes, professionista esperto in materia, che redige il programma adattandolo caso per caso e difendendo gli interessi di entrambe le parti.
Per conoscere le novità indrodotte dal Decreto Legge del 12 settembre 2014 in materia dell'acquisto casa con formula Rent to buy cliccare qui: http://www.vglobal-realestate.com//news/rent-to-buy-novit%EF%BF%BD-introdotte-con-decreto-legge-del-12092014/35/