L’attestato di prestazione energetica: APE
Con l’emanazione del D.L.n.63/13, dal 5 giugno 2013 l’attestato di certificazione energetica (ACE) è stato sostituito dall'Ape (Attestato di prestazione energetica) conformemente a quanto previsto dalla direttiva 2010/31/UE. L'obiettivo è quello di uniformare la normativa interna italiana in tema di prestazione energetica degli edifici alle prescrizioni dettate dall'Unione europea. Per una vendita posta in essere dal 6 giugno 2013, il venditore potrà avvalersi ancora dell’ACE rilasciato prima del 6 giugno 2013, ed ancora valido. Se ciò vale per il venditore, non può che valere anche per l’obbligo di allegazione.
A differenza del vecchio Ace, il nuovo Ape é regolato dal D.L. 63/2013 che disciplina le nuove modalità di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici e delle unità immobiliari. Tutti gli annunci di vendita e di locazione devono riportare l'indice di prestazione energetica dell'involucro edilizio e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente.
In caso di vendita o di locazione l’Ape deve essere consegnato, rispettivamente, dal proprietario o dal locatore dell’immobile all’acquirente e al conduttore ed ha una validità di dieci anni a partire dal suo rilascio. Esso dev’essere aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione dell’immobile che modifichi la classe energetica dell’edificio e dell’unità immobiliare. Il proprietario deve rendere disponibile l'Ape al potenziale acquirente o al nuovo locatario fin dall'avvio delle trattative e consegnarlo alla fine delle stesse (In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime art. 6, comma 2, D.L.n. 63/13). Quindi, il documento energetico (APE) dovrà essere già stato consegnato all'acquirente od al conduttore al momento della stipula dell’eventuale contratto preliminare/contratto di locazione; non è previsto espressamente alcuno obbligo di menzionare una tale circostanza nel contratto preliminare, menzione che, comunque, deve ritenersi estremamente opportuna.
Invece, in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o il locatore deve fornire evidenza della futura prestazione energetica dell'edificio e dovrà produrre l'Ape congiuntamente alla dichiarazione di fine lavori.
Viene confermato quanto già previsto nell’art. 6, comma 2 ter, del D.lgs.n. 192/2005 ossia che nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione deve inoltre essere inserita una clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'Ape, in ordine all' attestazione della prestazione energetica degli edifici.
Per quanto riguarda invece l’allegazione dell’APE agli atti a titolo gratuito che comportino “il trasferimento di immobili”, i notai spiegano che l’obbligo vige in tutti i casi in cui a fronte del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da una della parti contrattuali a favore dell’altra, quest’ultima non è tenuta a corrispondere un corrispettivo in denaro o in natura, né ad obbligarsi ad un determinato comportamento.
Con il nuovo decreto sviluppo (“Destinazione Italia”), approvato dal Consiglio dei Ministri lo scorso 13 dicembre i contratti di compravendita e affitto non accompagnati dall’Attestato di Prestazione Energetica, non potranno più essere dichiarati nulli ma sanzionati con una multa da Euro 3.000 a Euro 18.000; la sanzione è da Euro 1.000 a Euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di no dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, che, per l’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio, presentano rapporto al Prefetto, ai sensi dell’articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689.
Per il passato è invece introdotta una sorta di sanatoria retroattiva a favore dei contratti che, sulla base della normativa finora vigente, erano stati dichiarati nulli. Il decreto Destinazione Italia prevede che, se la sentenza con cui è stata dichiarata la nullità non è passata in giudicato, la nullità può essere sostituita da una delle multe di cui si parla sopra.